재계약은 단순한 기간 연장이 아니라 위험을 재설정하는 절차입니다. 아래 항목은 현장에서 분쟁이 잦은 지점을 숫자·기한·절차로 구체화한 모델 특약입니다. 그대로 붙여 넣어도 검토가 쉬운 문구로 구성했습니다. 

1) 임대료 인상 금액·시행일을 숫자로 명시

✅ 리스크: “월세 인상” 같은 표현은 기억·해석 충돌을 부릅니다. 

✅ 모델 문구 

 > “월차임은 800,000원 → 850,000원(▲6.25%)으로 조정하고, 시행일은 2024.03.01. 00:00로 한다. 보증금은 변동 없음. 일할정산 기준시각은 00:00로 한다.”

2) 보증금 증감분의 지급〮환급 기한 

✅ 리스크: 기한 부재 시 지연·이자 분쟁. 

✅ 모델 문구

 > “보증금 +5,000,000원은 2024.03.15.까지 송금한다. 지연 시 연 5% 지연이자를 적용한다. 감액 시 차액은 3영업일 내 임차인 계좌로 반환한다.” 

3) 관리비·공과금의 ‘포함/제외’ 경계

✅ 리스크: 공용전기·주차·인터넷 등 매월 항목 다툼. 

✅ 모델 문구 

 > “관리비에는 공용전기·승강기·경비·미화가 포함된다. 세대 전기·가스·수도·인터넷·주차는 임차인이 별도 부담한다. 체납이 확인되면 임대인이 납부증빙을 제시할 때까지 임차인은 체납액 한도 내에서 임대료 지급을 유예할 수 있다.” 

4) 하자보수 책임을 등급(SLA)으로 구분

✅ 리스크: 보일러 누수와 문고리 헐거움이 동일 처리 → 긴급 대응 지연. 

✅ 모델 문구 

 > “긴급하자(누수·누전·가스·출입문 고장)는 신고 후 24시간 이내 임시복구, 3영업일 내 완전복구한다. 일반하자는 5영업일 내 착수, 10영업일 내 완료한다. 기한 초과 시 임차인은 선조치 후 영수증 첨부하여 다음 달 임대료에서 실비 공제할 수 있다.” 

 > 팁: 입주 시 현황사진과 비품목록을 별지로 첨부하세요. 

5) 원상복구의 ‘생활흔적 면책선’을 수치화 

✅ 리스크: “원상복구” 한 줄이 전면 도배·재시공 요구로 비화. 

✅ 모델 문구 

 > “생활흔적 면책: 타공 6mm 이하, 벽지 변색 10% 이내, 마루 긁힘 깊이 0.5mm 이하/면적 0.3㎡ 이하는 면책한다. 초과분은 부분보수를 원칙으로 하며, 동일 자재 단종 시 동급 사양으로 대체한다.” 

6) 전대·동거인·반려동물 기준 최신화 

✅ 리스크: 생활 변화가 계약위반으로 해석될 소지. 

✅ 모델 문구

 > “부분전대는 임대인 사전 서면승낙 시 가능하다. 동거인은 서면 통지 후 등록한다. 반려동물은 소형견 1마리(≤12kg) 허용하며, 퇴거 3일 전 전문 클리닝(오존/탈취 포함)을 실시한다. 위반 시 시정요구 후 3영업일 내 미시정이면 위약금 300,000원을 부과한다.”

7) 확정일자 재부여·전입 유지·보증보험 협조 

✅ 리스크: 확정일자·전입 누락, 보증보험 갱신 비협조로 보증금 위험. 

✅ 모델 문구 

 > “임차인은 갱신일에 확정일자를 재부여받고 전입을 유지한다. 임대인은 전세(임대차)보증보험 갱신에 필요한 정보 제공 및 서명에 협조한다. 미협조 시 임차인은 해제하거나 보증료 상당액을 월차임에서 상계할 수 있다.” 

서명 전 체크리스트 

[ ] 월세/보증금 금액·시행일·일할기준 확정 

[ ] 관리비 포함/제외 항목 명시 

[ ] 하자 등급·기한·선조치 공제 조항

[ ] 생활흔적 면책선(치수·면적·비율) 

[ ] 전대/동거/반려동물 현행 기준 반영 

[ ] 확정일자 재부여·전입 유지 문구 

[ ] 보증보험 갱신 협조 조항 

[ ] 별지 특약·하자체크리스트·비품목록 첨부 

✅ 보호 문장 한 줄 추가 

 > “본 갱신계약의 변경사항은 별지 특약에 따른다. 서면 합의 없는 추가 부담은 없다. 본문과 특약이 충돌할 경우 특약이 우선한다.” 

재계약 1주 일정표 

✔ D-7: 지난 2년 불편·수리 이슈 리스트업 → 협상 포인트 확정 

✔ D-1: 등기부등본 재발급(근저당·가압류 점검) → 특약 최종본 PDF 교환

✔ D-Day: 서명 즉시 확정일자 부여 → 보증보험 갱신 신청