청약 공고문은 면적, 가격, 발코니 확장만 정확히 해석하면 핵심을 대부분 파악할 수 있습니다. 아래의 순서대로 구조를 잡아 읽으시면 됩니다.
1) 면적: “실제 사용하는 공간”과 “평면 효율” 구분하기
✔ 전용면적: 세대 내부에서 독점적으로 쓰는 바닥면적입니다. 실거주의 체감 기준으로 가장 공정합니다.
✔ 공급(분양)면적 = 전용 + 주거공용 지분(동 내부 복도·계단·엘리베이터홀 등).
✔ 계약면적 = 공급 + 기타공용 지분(지하주차장, 일부 커뮤니티 등 단지 공용; 사업장별 표기 상이).
✔ 전용률 = 전용 ÷ 공급 × 100입니다. 전용률이 높을수록 같은 공급면적 대비 실내 체감공간이 넉넉합니다.
✅예시
✔ 전용 59.98㎡, 공급 84.95㎡ → 전용률 ≈ 70.6%
✔ 전용 84.95㎡, 공급 109.45㎡ → 전용률 ≈ 77.6%
✅체크 포인트
✔ “평당가” 비교 시 분모가 전용인지 공급인지를 반드시 확인합니다. 서로 다른 기준은 비교 자체가 무의미합니다.
✔ ‘실사용면적’은 법정 개념이 아닙니다. 전용과 확장부를 섞어 부풀리기 쉬우므로, 전용/공급 수치로만 재확인합니다.
2) 분양가: 기본가에서 멈추지 말고 총투입액까지 계산하기
공고문 표에는 대개 기본분양가만 기재됩니다. 실제 체감가격은 가산비·옵션·금융비용까지 합산한 총액입니다.
✅구성 요소
1. 기본분양가: 동/층/라인/향에 따른 가감표 적용.
2. 가산비: 발코니 확장, 일부 단지의 층고 특화·테라스 가산 등.
3. 유상옵션: 시스템에어컨, 빌트인 가전, 마감 업그레이드, 중문 등.
4. 부대·금융비용: 중도금 대출 이자(부담 주체·금리·기간), 잔금 이자, 취득세·등기비.
✅빠른 계산 예시(가정)
기본 5.20억 + 발코니 0.12억 + 옵션 0.05억 = 총 5.37억
✔ 전용 기준 평당가: 5.37억 ÷ (59.98㎡/3.3) ≈ 2,950만/평
✔ 공급 기준 평당가: 5.37억 ÷ (84.95㎡/3.3) ≈ 2,086만/평
✅계산 루틴
기본가(가감 반영) → 발코니(부가세·필수/선택) → 필수 옵션 → 금융비용 = 총투입액(세금·등기비 별도)
3) 발코니 확장: 사양·제외구간·A/S·환불을 서면으로 고정
확장은 체감면적과 상품성을 크게 좌우하지만 분쟁도 잦습니다.
✅체크리스트
✔ 범위/사양: 유리·프레임, 단열재 등급, 난방 배관 방식, 바닥마감.
✔ 불가 구간: 피난로, 실외기실, 난간부 등 법규상 확장 불가 영역.
✔ A/S: 하자 범위, 처리 주체, 보증기간.
✔ 환불 규정: 공정률 기준 환불 여부, 선택 마감일, 일괄 취소 제한.
✔ 시공 품질 포인트: 배수 경사(구배), 실리콘 마감, 열교 차단, 곰팡이 방지 디테일.
✅모델 특약
“발코니 확장(무상/유상 포함)의 세부 사양·A/S 기간·공정률 기준 환불은 옵션표와 동일하며, 서면 합의 없는 사양 변경은 불가로 한다.”
4) 시간 절약형 읽기 순서
1. 면적표: 전용/공급/계약 확인, 전용률 계산 → 같은 평형 간 효율 비교
2. 호가표: 동·층·향 가감 적용 → 기본가 확정
3. 옵션·확장표: 무상/유상, 사양 등급, 선택 마감, 환불 규정
4. 자금계획: 계약금–중도금–잔금 비율, 대출은행/금리/부담 주체
5. 규제·일정: 전매제한, LTV/DSR 안내, 입주 예정, 하자 접수 채널
5) 흔한 오해, 이렇게 교정합니다
✔ “공급면적이 크면 집이 넓다?” → 전용률이 더 중요합니다.
✔ “무상 확장이면 끝?” → 사양·A/S·불가구간을 확인하지 않으면 낭패입니다.
✔ “‘84’는 전용 84㎡?” → ‘전용 84’는 약 84㎡ 전용을 의미합니다(공급/계약은 더 큼).
✔ “총액은 공고가만 보면 된다?” → 확장·옵션·이자를 합쳐야 실제 가격입니다.
✔ “‘실사용면적’이 공식 수치다?” → 마케팅 표현일 수 있으니 전용/공급 기준으로만 비교합니다.
6) 실전 비교표 작성 팁
✔ 기준 통일: 평당가는 전용 기준, 면적은 ㎡·평 병기.
✔ 총액 산출: 기본가 + 발코니 + 필수 옵션 + 예상 이자 = 총투입액.
✔ 체크 항목: 전용률, 동/층/향 가감, 옵션 환불, A/S, 입주 예정일.
✔ 실거주 vs 매도 관점 분리:
▶ 실거주: 동선·수납·소음.
▶ 매도: 전용률·확장 선호·동호수 프리미엄.