✔ HUG(주택도시보증공사): 수도권 보증금 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하를 일반 기준으로 취급합니다. 아파트·다세대·오피스텔 등 주거용 대부분을 포괄합니다. 

✔ HF(한국주택금융공사): 기본 한도는 수도권 7억 / 비수도권 5억을 참고합니다. 주택가액의 일정 비율 − 선순위채권으로 보증 가능 금액이 산정되어 동일 보증금이어도 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 

✔ SGI(서울보증): 상품별로 심사 성향이 다릅니다. 아파트는 상대적으로 여유가 있으나, 비아파트는 보통 10억 원 안팎에서 취급하는 사례가 많습니다. 

✔ 특례 트랙 참고: HUG의 특례반환보증(임차인형) 등 상황별 완화 상품이 존재하므로, 공고·상품설명을 반드시 확인합니다.

1. 임대차기간 1년 이상(갱신 포함)을 원칙으로 합니다. 

2. 전입·점유 + 확정일자로 대항력·우선변제권을 갖추는 절차가 기본입니다. 동시 진행 시 발급일까지 조건부로 보는 경우가 있습니다. 

3. 신규·갱신 모두 계약기간의 1/2 이전 신청이 유리합니다. 

4. 대상은 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 표기의 오피스텔입니다.

1. 등기부 상 압류·가압류·가처분·경매개시 등 권리침해 기재 

2. 선순위채권 과다로 가치 대비 초과 

3. 임대인과 소유자 불일치(특수 사정 증빙 없을 때)

4. 임대차기간 1년 미만 

5. 미등기·불법건축물 등 서류 하자

6. 전대차(전전세) 구조 

7. 토지·건물 소유 분리(집합건물 외) 

8. 묵시적 갱신만 된 계약으로 서류 빈약 

9. 비주거 용도(근린생활시설·사무용 등) 

10. 보증금 한도 초과(수도권 7억·비수도권 5억, 특례 제외)

✔ 언제: 잔금 → 전입 → 확정일자 순으로 권리를 갖춘 뒤, 계약 절반 이전에 접수합니다. 경계선이면 지체 없이 상담·신청이 안전합니다. 

✔ 무엇: 임대차계약서(확정일자 포함), 주민등록등본/전입세대열람내역, 등기사항증명서, 건축물대장, 임대인 신분·소유 확인 서류 등(기관·상품별 상이).

✔ 등기부 1순위 점검: 갑구·을구의 권리침해, 근저당 총액, 선순위 합계 vs 주택가액을 대략 비교합니다. 

✔ 보증금 위치 파악: 내 보증금이 선순위 뒤에 서면 리스크가 커집니다. 

✔ 오피스텔 용도 확인: 서류상 주거용이 아니면 접수가 곤란합니다. 

✔ 신청 시점 확인: 절반 경과 전인지 먼저 체크하고, 늦었다면 특례·대안 상품을 병행 검토합니다. 

Q. 집주인 동의가 반드시 필요한가요?

A. 임차인 단독 가입이 가능한 구조가 일반적입니다. 다만 심사 중 임대인 정보 확인이 수반되므로 연락처·소유 확인 서류를 준비하면 원활합니다. 

Q. 갱신 계약인데 벌써 절반이 지났습니다. 

A. 원칙은 절반 이전 접수입니다. 경계선이면 즉시 접수하고 특례 또는 대체 기관 가능성을 상담으로 확인합니다. 

Q. 보증료는 어디가 유리한가요? 

A. 보증금·잔여기간·선순위 규모·주택 유형에 따라 달라집니다. HUG/HF/SGI 3곳 비교견적이 안전합니다.

 [ ] 전입 완료 + 확정일자 취득 

 [ ] 계약기간 1/2 이전 신청 

 [ ] 지역별 한도(수도권 7억 / 비수도권 5억) 충족 

 [ ] 선순위 합계 ≤ 주택가액 기준 

 [ ] 등기부 권리침해 없음 

 [ ] 오피스텔 주거용 표기 확인

 전세보증보험 거절의 다수는 등기·선순위·타이밍에서 발생합니다. 등기부 선점검 → 전입·확정일자 선행 → 절반 이전 접수 → 3기관 견적 비교만 지켜도 승인 가능성이 크게 높아집니다. 계약 단계에서 수치·서류를 먼저 정비하는 것이 최선입니다.